El crecimiento urbano de Querétaro avanza a un ritmo que rebasa ampliamente la capacidad de respuesta de su mercado inmobiliario. De acuerdo con un análisis de la consultora 4S Real Estate, la Zona Metropolitana incrementó su población 40% en la última década, con una proyección adicional de 24% rumbo a 2030. Si la tendencia continúa, para 2050 el aumento acumulado será de 124% respecto a 2015, una magnitud que hoy solo alcanzan algunas de las ciudades con mayor dinamismo en el país.

Sin embargo, este crecimiento demográfico acelerado ocurre en paralelo a un fenómeno que preocupa a especialistas y desarrolladores: la oferta de vivienda nueva no corresponde al nivel de ingresos de la mayoría de los hogares. Más del 70% de las familias queretanas se ubican en los niveles socioeconómicos C, C+ y D+, con posibilidades reales de compra entre 300,000 pesos y 2.8 millones. Aun así, el inventario disponible se sitúa mayoritariamente por encima de este rango.

En la vivienda vertical, el desajuste es aún más evidente. Cerca del 90% de los departamentos disponibles superan los 2 millones de pesos, una cifra que se aleja del presupuesto de la mayoría de los hogares. Este desfase ha derivado en una caída sostenida en las colocaciones: mientras que 2020 registró un máximo histórico de 2,261 ventas, para 2024 solo se cerraron 603 unidades, y en el primer semestre de 2025, 675.

La demanda se reacomoda: el segmento medio gana terreno

El interés de los compradores no ha desaparecido, pero sí se ha desplazado hacia donde encuentra productos más accesibles. A nivel nacional, la vivienda existente ha aumentado 16% en operaciones, y en el caso vertical, el crecimiento llega a 19.6%. Este comportamiento confirma que el consumidor busca alternativas dentro de su capacidad económica, incluso si ello implica alejarse de la vivienda nueva.

En Querétaro, este fenómeno subraya un mercado en tensión: mientras la demanda real se concentra en el segmento medio, las desarrolladoras mantienen su apuesta por productos residenciales de mayor valor.

La geografía urbana muestra con claridad estos contrastes. Las zonas con más ventas verticales en 2025 —Zakia, Zibatá y Milenio III— representan polos de planeación reciente, con servicios consolidados y mejor conectividad. No obstante, el volumen ofertado sigue siendo insuficiente frente al ritmo de crecimiento poblacional.

Inventario insuficiente y precios elevados

El inventario actual revela un mercado fragmentado. La zona Sur concentra más de 700 unidades vigentes, seguida por Milenio y Zibatá, aunque los precios continúan sin alinearse con lo que pueden pagar la mayoría de los hogares. En contraste, el mercado horizontal ofrece una lectura diferente: en 2025, las ventas de casas crecieron 8%, con un claro predominio de productos por debajo de los 4 millones de pesos.

Los segmentos entre 1.2 y 4 millones representan el 62% de las operaciones, mientras que las viviendas de valor superior muestran participación marginal. Esta tendencia demuestra que los compradores sí encuentran opciones cuando los precios son compatibles con sus ingresos, especialmente en desarrollos emergentes o zonas periféricas.

Una ciudad que crece más rápido que su mercado

El análisis de 4S Real Estate concluye que Querétaro enfrenta una brecha estructural: una ciudad que atrae población por su dinamismo industrial y de servicios, pero que ofrece vivienda a precios superiores a la capacidad promedio de compra. De persistir esta desconexión, se prevé un aumento en la presión sobre la vivienda existente, mayor dispersión urbana y una posible desaceleración en el desarrollo vertical si no se corrigen los incentivos y líneas de producto.

La expansión de Querétaro continuará, pero el reto central será lograr que su mercado inmobiliario crezca al mismo ritmo —y con la misma dirección— que su población.