En México, la protección de un patrimonio inmobiliario no se limita a la compra de una vivienda o la firma de una escritura. La verdadera certeza jurídica depende de cómo se administran, transmiten y heredan los bienes, lo que vuelve indispensables instrumentos legales como contratos, testamentos y fideicomisos.
Así lo señaló Roberto Garzón Jiménez, presidente del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, en una ponencia ante el Colegio de Ingenieros Civiles de México (CICM), donde explicó que estas herramientas constituyen la base de la seguridad patrimonial.
Contratos: el primer escudo
Todo acuerdo relacionado con un inmueble —compraventa, arrendamiento, hipoteca o donación— debe formalizarse a través de un contrato. Sin embargo, su fuerza real frente a terceros surge únicamente cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
“Para que mi derecho sea oponible a otro derecho tengo que inscribirlo en el registro público”, subrayó Garzón. Esa inscripción, por ejemplo, protege a quien ya adquirió una vivienda en caso de que el vendedor enfrente un embargo posterior.
Los contratos se dividen en:
- Traslativos de dominio: compraventa, permuta o donación.
- De uso: arrendamiento o comodato.
- De garantía: como la hipoteca.
- Aleatorios: como la renta vitalicia.
Más que simples acuerdos privados, estos contratos permiten que los derechos sobre una propiedad sean reconocidos y respetados frente a cualquier tercero.
Testamentos: ordenar el futuro
Mientras que los contratos atienden el presente, los testamentos definen el destino de los bienes después de la vida del propietario. Se trata de un acto personal que solo puede realizarse en pleno uso de facultades y que, a diferencia de los contratos, no admite representación.
El heredero recibe el patrimonio en conjunto, sin necesidad de enlistar cada bien, ya que lo que se transmite es lo que exista al momento del fallecimiento. El testador puede nombrar herederos simultáneos o sucesivos, prever legados específicos e incluso establecer tutelas para hijos menores.
Garzón recordó que no actualizar un testamento puede derivar en consecuencias no deseadas. Narró el caso de un hombre que dejó como heredera a su primera esposa; tras divorciarse, volvió a casarse, pero al no modificar el documento, la herencia quedó en manos de la primera pareja, pese a que la segunda lo cuidó durante su enfermedad.
Si no existe testamento, la ley reparte los bienes de forma automática entre descendientes, cónyuge, ascendientes y parientes, lo que prolonga trámites y genera conflictos familiares.
Fideicomisos: flexibilidad con reglas
El fideicomiso es un contrato en el que los bienes se transfieren a una institución financiera para cumplir un fin específico, en beneficio del propio titular o de un tercero.
En México, solo bancos y aseguradoras autorizados pueden fungir como fiduciarios. Aunque el fiduciario se vuelve titular de los bienes, su actuación está limitada a lo que haya dispuesto el fideicomitente.
Estos esquemas son comunes en proyectos inmobiliarios, administración patrimonial o como garantía. Sin embargo, tienen efectos fiscales: la transmisión de bienes mediante fideicomisos puede generar impuestos, particularmente cuando se faculta al fiduciario para vender a terceros.
En la Ciudad de México, los fideicomisos inmobiliarios pagan impuesto de adquisición desde que se establece esa facultad, incluso si solo corresponde a un departamento dentro de un desarrollo.
Patrimonio con certeza
Garzón enfatizó que la verdadera protección de un inmueble no se logra solo con escrituras, sino con el uso adecuado de contratos inscritos, testamentos actualizados y fideicomisos bien estructurados.
“La asesoría técnica y jurídica, cuando caminan de la mano, generan confianza, evitan conflictos y garantizan que los proyectos se desarrollen con seguridad y certidumbre”, concluyó.
En un país donde la vivienda es un derecho fundamental, conocer y utilizar estas herramientas marca la diferencia entre un patrimonio vulnerable y uno sólido, capaz de trascender con claridad y seguridad a futuras generaciones.