La ciudad de Guadalajara, uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de México, atraviesa un periodo de desaceleración en la venta de vivienda, pese a su posición privilegiada como polo económico y residencial. En 2025, el sector registró una contracción del 20% en las transacciones, en gran parte debido al encarecimiento histórico de los precios y a la brecha creciente entre el costo de los inmuebles y la capacidad de pago de los compradores.
Según datos de 4S Real Estate, en el primer semestre del año se vendieron 3,368 departamentos, cifra similar a la observada en 2022, pero muy por debajo de las 4,480 unidades comercializadas en el mismo periodo de 2024.
Arturo González, regional partner MX/Occidente de 4S Real Estate, explicó que la caída responde principalmente al aumento de precios y a la reducción del inventario en los segmentos medio y económico:
“Este decrecimiento de alrededor de 20% se debe a factores como el aumento del precio y la disminución del inventario de vivienda media y económica. Esto hace que las ventas caigan a nivel general.”
Precios récord: el lujo rompe la barrera de los 100,000 pesos por metro cuadrado
Guadalajara ha alcanzado niveles históricos en el precio de la vivienda, especialmente en el segmento premium plus, donde el valor promedio se disparó a 119,129 pesos por metro cuadrado (m²), una cifra sin precedentes en el mercado tapatío.
Esto significa que un departamento de 60 m² puede alcanzar los 7.1 millones de pesos, un incremento que —según González— “ha sido muy agresivo en los últimos dos años y ya no está alineado con la demanda real”.
En contraste, el segmento residencial pasó de 43,000 a 53,000 pesos por m², mientras que la vivienda media, considerada la más asequible dentro del mercado formal, supera ya los 30,000 pesos por m², cuando hace apenas un par de años se ubicaba en torno a los 24,000.
El especialista advirtió que los altos costos de construcción y del suelo han provocado la casi desaparición de la vivienda accesible:
“Ya no es negocio para los desarrolladores construir vivienda media o económica. Muchos migran sus proyectos hacia el segmento residencial, pero eso deja fuera a los compradores de menores ingresos.”
La vivienda informal también se encarece
El fenómeno del encarecimiento no se limita al mercado formal. La vivienda informal, que tradicionalmente ofrecía una alternativa más accesible, también ha mostrado aumentos significativos.
De acuerdo con 4S Real Estate, Guadalajara cuenta con un inventario de 6,700 departamentos informales con un precio promedio de 5.8 millones de pesos, mientras que en 2024 el promedio de venta, basado en 9,700 avalúos, era de apenas 2.1 millones.
Esta diferencia —más del doble entre lo que los compradores pueden pagar y lo que el mercado ofrece— refleja un desbalance estructural que impacta directamente en la posibilidad de acceso a la vivienda.
González señaló que esta brecha, junto con el aumento en las tasas de interés, la incertidumbre política y la volatilidad económica global, ha debilitado la intención de compra entre los potenciales adquirentes.
“La necesidad de vivienda sigue siendo enorme, pero el poder adquisitivo no crece al mismo ritmo que los precios”, puntualizó.
Perspectivas del mercado: señales mixtas hacia finales de 2025
A pesar de los indicadores negativos del primer semestre, los expertos prevén una ligera recuperación hacia el cierre del año, impulsada por una mayor percepción de estabilidad económica y financiera.
“Los datos a partir de septiembre muestran un mayor movimiento en las operaciones, lo que podría anticipar una mejora gradual del mercado”, indicó González, quien añadió que el desafío será reducir la brecha de precios y generar vivienda que responda a las necesidades reales de la población.
Guadalajara, junto con Zapopan y Tlaquepaque, concentra algunos de los desarrollos verticales más modernos del país; sin embargo, el aumento sostenido en los costos amenaza con desplazar la demanda hacia municipios periféricos, donde los terrenos son más baratos pero los servicios e infraestructura aún son limitados.
Mientras los desarrolladores buscan ajustar sus estrategias y los compradores enfrentan un entorno financiero más complejo, la capital jalisciense se encuentra en un punto crítico para redefinir su modelo de crecimiento urbano, equilibrando la rentabilidad con la accesibilidad y la sostenibilidad.