A pesar de las tensiones comerciales entre México y Estados Unidos, particularmente por la retórica electoral del presidente Donald Trump y sus amenazas arancelarias, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) mexicanos reportaron un sólido segundo trimestre de 2025. En este periodo, los fideicomisos no solo incrementaron ingresos, sino que también superaron el rendimiento promedio del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), consolidando su papel como un actor estratégico dentro del mercado financiero e inmobiliario nacional.
Los resultados positivos de las fibras no son casualidad. Representan la madurez operativa de un sector que ha sabido adaptarse a un contexto geopolítico adverso, condiciones cambiarias volátiles y una economía global todavía sujeta a riesgos. En lugar de apostar por expansiones agresivas, las fibras han migrado hacia una estrategia más conservadora, enfocada en eficiencia operativa, contratos de mayor duración y rotación de activos.
Durante el segundo trimestre de este año, las posibles restricciones arancelarias promovidas por la agenda electoral estadounidense no se concretaron, y las fibras pudieron operar sin impactos negativos. De acuerdo con Josefina Moisés, directora general de Amefibra, esto se debe en parte a las extensiones en los plazos de negociación y al reconocimiento del papel estratégico que México juega para Estados Unidos, gracias a su ubicación geográfica, mano de obra joven y mercado interno en expansión.
Además, la incertidumbre electoral en Estados Unidos provocó que muchos inversionistas buscaran refugio en vehículos como las fibras mexicanas, lo que también fortaleció su posición financiera. Factores macroeconómicos como la apreciación del peso frente al dólar y la baja en tasas de interés jugaron un rol clave, ya que redujeron el costo financiero y permitieron a varios fideicomisos refinanciar deuda en condiciones favorables.
Un caso destacado fue Fibra Plus, que reportó una ganancia cambiaria de 93.9 millones de pesos, resultado de su exposición a dólares. En paralelo, Fibra Macquarie anunció nuevas adquisiciones selectivas, mientras que Funo avanzó con su estrategia de rotación de activos, liberando capital para desarrollos de mayor rentabilidad.
Según Alberto Vázquez, socio líder del sector inmobiliario en KPMG México, las fibras se encuentran en una etapa de consolidación patrimonial, lo cual les permite capitalizar las oportunidades del mercado sin exponerse a los riesgos de una expansión acelerada.
El sector industrial continúa liderando
El segmento industrial volvió a destacar como el más dinámico dentro del universo de fibras. La mayoría de los fideicomisos con portafolios industriales reportaron niveles de ocupación superiores al 97%, respaldados por una alta demanda en sectores como comercio electrónico, manufactura ligera y logística de última milla. Algunas renovaciones contractuales incluyeron incrementos de renta de hasta 68%, según datos de KPMG.
Este dinamismo no se limita al norte del país. Josefina Moisés señaló que también se están observando desarrollos importantes en el centro, particularmente en el Estado de México, donde hay más de siete millones de metros cuadrados en planeación para los próximos tres años.
El sector comercial también mostró señales de recuperación. Fibra Danhos reportó un aumento de 18.5% en su NOI y una ocupación del 93.1%, mientras que su proyecto Reforma 222 atrajo nuevas marcas internacionales como Shein. El sector de oficinas aún se encuentra en recuperación, con ocupaciones promedio superiores al 70%. En tanto, Fibra Educa mantiene 100% de ocupación en sus inmuebles educativos.
De acuerdo con Amefibra, el área bruta rentable del conjunto de fibras creció en 1.2 millones de metros cuadrados en lo que va del año, reflejo de una recuperación sostenida y una estrategia enfocada en la estabilidad.
Estrategias de largo plazo: eficiencia, sostenibilidad y rotación
Las fibras han adoptado una serie de estrategias para mantenerse competitivas en un entorno desafiante. La especialización sectorial es una de ellas: Prologis y Fibra Next, por ejemplo, se han enfocado exclusivamente en el sector industrial, lo que les ha permitido operar con mayor eficiencia y ofrecer soluciones a la medida de sus inquilinos.
Fibra Plus inició la reorganización de su portafolio, trasladando activos industriales a Fibra HD, su nuevo fideicomiso especializado, mientras que Macquarie continúa con desarrollos personalizados para sus clientes. A la par, la diversificación geográfica y sectorial sigue siendo clave para mitigar riesgos.
La sostenibilidad y el buen gobierno corporativo también han cobrado relevancia. Muchas fibras ya operan bajo estándares ASG, utilizan energías limpias, cuentan con certificaciones ambientales como LEED y publican reportes de sostenibilidad. En 2025, el uso de energía solar en propiedades del sector creció 5%, según Amefibra.
Otra estrategia esencial ha sido la rotación de activos no estratégicos para fortalecer liquidez. Funo, por ejemplo, vendió propiedades por más de 3,400 millones de pesos y redirigió los recursos a proyectos de mayor retorno. Esto ha permitido mantener la disciplina financiera y una administración más precisa por activo.
Resultados financieros destacados
Fibra Monterrey aumentó sus ingresos en 37% y su NOI en 36.6%, manteniendo una ocupación del 97.7%. Fibra Macquarie mantuvo 97.5% de ocupación en su portafolio industrial e incrementó su NOI en 11.5%. Por su parte, Fibra Plus reportó ingresos por 205 millones de pesos, con una utilidad neta de 281 millones y una ocupación total de 93.29%.
Fibra Prologis renovó contratos con alzas de hasta 68% gracias a su modelo dolarizado, mientras que Fibra Uno (Funo) reportó ingresos por 5,549 millones de pesos y un EBITDA de 4,487 millones, además de concretar la venta de activos por más de 3,400 millones.
Perspectivas: expansión selectiva y T-MEC en el radar
De cara al futuro, el segmento industrial se perfila para seguir siendo el más fuerte. Los expertos coinciden en que el éxito dependerá de la capacidad de adaptación de las fibras a nuevas formas de habitar, trabajar y consumir. La renegociación del T-MEC en 2026 será un factor clave que podría impulsar una nueva ola de inversiones institucionales hacia el sector inmobiliario mexicano.
En resumen, las fibras mexicanas han demostrado resiliencia, madurez operativa y capacidad de adaptación. En un entorno de alta incertidumbre, se consolidan como un vehículo de inversión atractivo y como motores del desarrollo inmobiliario nacional.