El mercado inmobiliario industrial en México atraviesa un periodo de pausa tras el boom de 2023 y 2024, influido por las tensiones comerciales con Estados Unidos, la incertidumbre sobre nuevos aranceles y la revisión del T-MEC en 2026. Sin embargo, en este entorno de cautela, Fibra Monterrey ha optado por moverse rápido y reposicionar su portafolio hacia activos logísticos y de manufactura, anticipándose a un ciclo que cambia más rápido de lo que se construye.
Pausa en el sector y señales de sobreoferta
De acuerdo con Pablo Quezada, director general de la firma de inteligencia inmobiliaria Datoz, la industria vive un freno natural después de dos años de expansión extraordinaria. “Ha habido una disminución en la demanda, pero el factor que genera cautela es la política comercial de Estados Unidos”, explicó.
La sobreoferta en ciudades como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey ha frenado nuevos desarrollos, aunque se prevé que la manufactura y la logística mantengan la absorción en el mediano plazo.
La estrategia de Fibra Monterrey
En contraste con la desaceleración, Fibra Monterrey se ha consolidado como uno de los fideicomisos más activos. Con un portafolio que incluye propiedades industriales, comerciales y de oficinas, la compañía ha decidido depurar activos poco rentables y redirigir capital hacia el segmento logístico e industrial, que ya concentra la mayoría de sus ingresos.
Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones, señaló que tras un arranque de año incierto, en el segundo trimestre la absorción de espacios industriales se duplicó, alcanzando 1.5 millones de metros cuadrados.
En los últimos 14 meses, la firma invirtió más de 500 millones de dólares en adquisiciones industriales, incluyendo dos centros logísticos ocupados por Mercado Libre, entre ellos uno en León por 105 millones de dólares bajo un contrato triple neto. Esta operación le permitió alcanzar el 75% de su meta de invertir 700 millones de dólares en activos industriales.
El énfasis en logística responde a la transformación del consumo: en 2024, Mercado Libre representó una cuarta parte de la superficie absorbida en el mercado industrial nacional. Además, compañías como Amazon, DHL y FedEx mantienen margen de expansión en México.
Depuración del portafolio de oficinas
En paralelo, Fibra Monterrey ha vendido activos en segmentos con bajo desempeño. Durante julio se desprendió del inmueble Fortaleza en el Estado de México por 360 millones de pesos, y un mes después anunció la venta de dos torres en Monterrey por hasta 650 millones. Con estas operaciones, se acerca a reducir en un 80% su portafolio de oficinas menos rentables.
“El objetivo es liberar capital para dirigirlo hacia propiedades industriales, que hoy representan cuatro quintas partes de nuestros ingresos”, explicó el director general Jorge Avalos.
Solidez financiera y nuevos proyectos
Con un nivel de endeudamiento del 26% de sus activos, Fibra Monterrey mantiene margen de crecimiento. Según sus reportes, tiene capacidad para invertir hasta 500 millones de dólares adicionales sin rebasar su límite de apalancamiento.
Actualmente analiza 90 propiedades industriales equivalentes a un millón de metros cuadrados en mercados estratégicos como Monterrey, Ciudad Juárez, Chihuahua y el Bajío. Además, impulsa expansiones en parques existentes: en Saltillo entregó 18,200 m² ya estabilizados y negocia 43,400 m² adicionales en Monterrey y Saltillo, con 36,000 m² asegurados en contratos de arrendamiento.
Uno de sus movimientos más destacados fue la compra del portafolio Batach, compuesto por ocho naves industriales en Nuevo León por 192 millones de dólares. Las últimas dos naves, adquiridas en julio por 73.4 millones, ya estaban ocupadas, lo que redujo riesgos de comercialización.
Perspectivas del sector
Aunque el escenario luce más cauteloso, especialistas consideran que la demanda en logística será el motor que sostenga la absorción. La revisión del T-MEC en 2026 será un punto clave para definir el rumbo, pero la expectativa mayoritaria es que México se mantenga como socio estratégico de Estados Unidos.
En ese contexto, el caso de Fibra Monterrey muestra cómo el capital puede adelantarse al ciclo del concreto, ajustando portafolios y asegurando activos en sectores menos vulnerables a los vaivenes de la política exterior.