La evolución de las cadenas de suministro y el establecimiento de empresas internacionales con estándares globales están transformando rápidamente el mercado industrial en México. La brecha entre naves Clase A y Clase B se amplía a medida que las primeras se posicionan como indispensables para operaciones logísticas y manufactureras más complejas.

De acuerdo con la plataforma especializada Spot2.mx, el país registra un crecimiento acelerado del inventario Clase A, mientras que la ocupación de naves Clase B muestra una tendencia descendente. Este fenómeno se atribuye a la migración de empresas hacia espacios más eficientes, seguros y compatibles con procesos de automatización.

Spot2.mx proyecta que, durante 2025, el crecimiento en la demanda de espacios Clase A será cuatro veces mayor respecto al mismo periodo del año anterior, lo que refleja la velocidad con la que se está reconfigurando el mercado industrial mexicano. Actualmente, regiones como el Valle de México, Guadalajara y Querétaro mantienen vacancias históricamente bajas —por debajo de 6.5%—, lo que ha concentrado la absorción en espacios institucionales diseñados para satisfacer los requisitos del nearshoring.

Vianey Macías, directora de Investigación de Mercados de Spot2.mx, explicó que las empresas ya no evalúan un inmueble únicamente por su precio por metro cuadrado. Ahora, dijo, la medición real considera criterios como productividad por superficie, eficiencia energética, seguridad operativa y capacidad de rotación de inventarios. «La diferencia entre Clase A y Clase B ya no es un tecnicismo: es un elemento decisivo que influye en costos totales, velocidad de expansión y competitividad internacional», afirmó.

La brecha de precios también se amplía. En mercados como Monterrey, una nave Clase B puede rentarse desde 2.5 dólares por m² al mes, mientras que los espacios Clase A más accesibles alcanzan 4.9 dólares. Este diferencial se vuelve más marcado en el Norte y el Bajío, donde la presión del nearshoring incrementa la demanda por naves institucionales.

Las naves industriales Clase A se caracterizan por integrar los estándares más altos del sector: alturas superiores a 9.75 metros, sistemas contra incendios ESFR, patios de maniobra de hasta 45 metros, construcción Tilt-Up y techos KR-18 con aislamiento energético. Estas especificaciones permiten optimizar almacenamiento, reducir costos operativos y garantizar mayor seguridad y aceleración logística.

Pese a la tendencia dominante, las naves Clase B aún tienen un papel estratégico. Su menor costo las hace atractivas para operaciones con baja rotación, manufactura ligera o negocios que buscan contener gastos fijos. En 2025, Spot2.mx estima que más de 24 millones de metros cuadrados del inventario industrial nacional pertenecen al sector automotriz y de autopartes; 10 millones a bienes de capital y más de 9 millones a transporte y logística, lo que refleja un panorama diverso en necesidades operativas.

La transición hacia infraestructura Clase A continuará durante los próximos años, impulsada por la competitividad global, la modernización industrial y la creciente llegada de empresas que operan bajo estándares internacionales.