El auge de la vivienda vertical en México ha encontrado un nuevo reto estructural. Pese a que este modelo residencial ha sido promovido como una respuesta eficiente al crecimiento urbano y la densidad poblacional, su desempeño comercial se estancó durante 2024. De acuerdo con el Gran Reporte de Verticalización 2025, presentado por la firma 4S Real Estate, el número de viviendas verticales colocadas el año pasado cayó 1.6% en comparación con 2023, lo que revela una desconexión entre la oferta de los desarrolladores y la demanda real del mercado.

Durante 2024 se vendieron aproximadamente 50,000 unidades verticales en todo el país. Si bien esta cifra podría parecer sólida, representa una señal clara de que el ritmo de colocación comienza a ralentizarse, no por falta de interés, sino por una desalineación entre el producto ofertado y el poder adquisitivo de los compradores.

“El verdadero problema no es la falta de demanda, sino la falta de producto alineado al poder adquisitivo real del comprador. Los desarrolladores han concentrado su oferta en segmentos altos y tickets premium, mientras que los compradores están buscando opciones entre 1.8 y 4 millones de pesos. Esa brecha la está resolviendo el mercado de reventa, no la oferta nueva”, explicó Ignacio Torres, director general de 4S Real Estate.

Reventa: la válvula de escape del mercado

El informe señala que mientras la vivienda vertical nueva muestra señales de desaceleración, el mercado de reventa está en plena expansión. Durante 2024, las operaciones de reventa crecieron 19.6%, reflejando que los compradores están encontrando más opciones y precios ajustados a su realidad financiera en el mercado secundario.

Esto no implica una contracción del sector, sino una redistribución: el interés por vivir en desarrollos verticales persiste, pero la oferta nueva no responde al perfil de comprador más activo, lo que abre paso a la reventa como canal preferido.

“Lo que nos falta es mayor producto para que a fin de cuentas esto genere una inercia de ventas que haga que empecemos a ver un crecimiento”, comentó Adrián Hidalgo Reynoso, director comercial de la firma.

El desequilibrio en la pirámide de precios

El crecimiento de inventario en vivienda vertical ha sido exponencial: entre 2017 y 2024 aumentó 213% a nivel nacional. Sin embargo, esa expansión ha sido desigual. Mientras los proyectos con precios superiores a los 4 millones de pesos han mantenido un crecimiento sostenido, la oferta en rangos por debajo de 2 millones de pesos ha caído hasta 18% en el último año.

El reporte de 4S Real Estate subraya que casi todos los estados del país registran una demanda predominante de vivienda vertical por debajo de los 4 millones de pesos, lo que contrasta con una oferta fuertemente concentrada en segmentos de mayor valor.

Este desajuste entre precio y demanda ha generado un cuello de botella en el crecimiento del sector. Si no se corrige, advierten los expertos, podría limitar el potencial de expansión de este modelo habitacional en los próximos años.

Nuevas geografías para la verticalización

Si bien las grandes urbes como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara siguen marcando la pauta en cuanto a desarrollos verticales, el informe destaca un incremento significativo en la verticalización de ciudades emergentes, motivado por la necesidad de aprovechar mejor el suelo urbano y acercar a los residentes a los centros de trabajo.

“Obviamente hay ciudades ya totalmente verticalizadas como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara… pero vienen ciudades emergentes en donde empezamos a ver que se empiezan a verticalizar”, señaló Hidalgo Reynoso.

Ciudades como Mérida, Mazatlán, Puerto Vallarta y Tulum, todas con vocación turística, presentan una demanda creciente de vivienda vertical, tanto para residencia como para inversión, lo que ha disparado el desarrollo de nuevos proyectos orientados a ese mercado.

El comprador cambia: llega la Generación Z

Uno de los desafíos que destacan en el Gran Reporte de Verticalización es la necesidad de adaptar la oferta a las nuevas generaciones. La Generación Z, que comienza a asumir un rol protagónico como compradores y arrendatarios, tiene expectativas y prioridades distintas: cercanía al transporte público, espacios flexibles, amenidades compartidas, conectividad digital, y un enfoque más práctico del espacio habitacional.

“A medida que la Generación Z asume el protagonismo como compradores y arrendatarios, sus prioridades —cercanía al transporte, espacios flexibles y amenidades compartidas— exigen una oferta mejor alineada con sus expectativas reales”, concluyó Torres.

Replantear el rumbo del modelo vertical

El panorama actual exige una recalibración del modelo de vivienda vertical en México. Si bien se trata de una opción viable y necesaria frente al crecimiento urbano, su éxito dependerá de que la oferta se ajuste no solo a los valores del suelo o a las expectativas de ganancia del desarrollador, sino también al ingreso y estilo de vida del comprador promedio.

En conclusión, el freno en la venta de vivienda vertical durante 2024 no refleja un rechazo al modelo, sino una llamada de atención a los actores del sector. Si el mercado quiere seguir creciendo, deberá cerrar la brecha entre oferta y demanda, diversificar su portafolio y poner al centro a un comprador cada vez más informado, exigente y diverso.