El mercado retail en México continúa expandiéndose con fuerza, impulsado por el crecimiento del inventario de centros comerciales y por la transformación en los formatos de desarrollo inmobiliario. Hoy, la dinámica del sector refleja una evolución hacia espacios de Usos Mixtos, Power Centers y Lifestyle Centers, diseñados para responder a la demanda de experiencias de compra más integradas, diversificadas y alineadas con un consumidor que busca mucho más que transacciones.
De acuerdo con un reporte de la firma CBRE, durante 2024 el inventario nacional de centros comerciales en México alcanzó los 25.4 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (GLA) en inmuebles con más de 10,000 m² de superficie. Este crecimiento representó un aumento del 1.1% respecto a 2023, con la incorporación de más de 286,000 m² de nueva oferta.
La proyección para 2025 mantiene el dinamismo: se espera la entrada de más de 162,000 m² adicionales con nuevos complejos que van de 17,000 a 49,000 m² de GLA. Ciudades como la Zona Metropolitana del Valle de México, Guadalajara, Monterrey, Mérida y Querétaro concentran gran parte de los proyectos, consolidándose como polos estratégicos para la inversión en retail.
El papel del e-commerce y la logística
El auge del comercio electrónico ha sido un factor determinante en este crecimiento, pero también en la redefinición de las necesidades inmobiliarias. El e-commerce requiere infraestructuras logísticas eficientes y bien ubicadas, lo que ha impulsado la expansión de parques industriales y de formatos como los dark stores.
Estos almacenes cerrados al público facilitan la entrega de última milla, mejoran la gestión de inventarios y reducen los tiempos de entrega, un factor clave en un mercado que exige inmediatez.
Las empresas de comercio digital buscan principalmente almacenes centrales de más de 2,000 m², localizados en las afueras de urbes como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Además, se proyecta una creciente necesidad de Centros de Distribución (Cedis) regionales de entre 3,000 y 10,000 m², ubicados en ciudades estratégicas como San Luis Potosí, Querétaro, Puebla y León, que funcionan como puntos de conexión entre los almacenes principales y los proveedores.
En paralelo, la demanda por espacios de última milla ha registrado un crecimiento acelerado en los últimos dos años, siendo estos puntos donde se concentran y separan pedidos para su distribución inmediata, además de atender devoluciones.
Nuevos formatos del retail físico
La modernización del retail físico en México también responde a la diversificación de los formatos. Entre los más destacados se encuentran:
- Regional fashion mall: enfocados en moda y estilo de vida, suelen concentrar marcas exclusivas y de lujo.
- Fashion mall: combinan tiendas ancla con entretenimiento, tendencias de moda y oferta gastronómica.
- Power center: orientados al consumo recurrente, con supermercados, servicios y espacios de entretenimiento.
- Usos mixtos: desarrollos urbanos que combinan oficinas, comercios y servicios en un mismo inmueble.
- Lifestyle center: diseñados para zonas residenciales de alto poder adquisitivo, con fuerte enfoque en experiencias y gastronomía.
- Outlet: espacios de fabricantes y minoristas con precios de descuento, en ocasiones con marcas ancla que actúan como atractivo principal.
Retos y oportunidades
El desafío para el sector retail es adaptarse a un consumidor que combina lo digital y lo presencial. De acuerdo con ESCALA APP, el comercio electrónico en México crece a un ritmo de 26% anual, lo que obliga a los retailers a fortalecer su estrategia omnicanal y a incorporar herramientas tecnológicas como la inteligencia artificial y la realidad aumentada, con el fin de optimizar la experiencia de compra.
Este panorama confirma que los centros comerciales y los centros de distribución no son tendencias aisladas, sino dos caras de la misma moneda que garantizan la continuidad del crecimiento del retail en México: por un lado, espacios físicos cada vez más sofisticados que privilegian la experiencia del cliente, y por otro, plataformas logísticas que hacen posible el cumplimiento eficiente de las compras en línea.
En conjunto, ambos segmentos están marcando la pauta en la transformación del consumo en México, consolidando al país como un mercado estratégico para la inversión en comercio y logística.