El mercado industrial de la Ciudad de México (CDMX) atraviesa un momento histórico: al cierre de septiembre de 2025, el precio promedio de renta industrial alcanzó los 9.84 dólares por metro cuadrado (m²) al mes, la cifra más alta registrada hasta ahora, según datos de Solili. Este nivel representa un incremento anual del 13% respecto al mismo periodo de 2024, impulsado por la escasez de espacios disponibles y una demanda sostenida por parte de empresas logísticas, manufactureras y de e-commerce.
El dinamismo del mercado se explica, principalmente, por niveles de vacancia históricamente bajos, que al cierre del tercer trimestre del año se ubicaron por debajo del 2%. Esta situación ha generado una presión al alza en los precios, mientras los desarrolladores luchan por responder a la creciente necesidad de espacios industriales modernos, eficientes y bien ubicados.
Entre los corredores más dinámicos y con mayores incrementos destaca Tlalnepantla, donde las rentas subieron 45% frente al tercer trimestre del año pasado. Le siguen Toluca, con un alza del 24%; Vallejo, con 23%; y Naucalpan, con 18%. Estos corredores concentran la mayor parte de la actividad logística e industrial del Valle de México, gracias a su proximidad con centros urbanos, infraestructura vial y conectividad con el resto del país.
Con estos resultados, la CDMX se consolida como el mercado industrial más caro de México, con precios 35% por encima del promedio nacional, que actualmente se ubica en 7.27 dólares por m², de acuerdo con Solili.
Por su parte, Colliers reportó que el inventario industrial total de la capital alcanzó los 34.9 millones de m², distribuidos en nueve submercados. De esa cifra, 17.8 millones de m² corresponden a naves clase A —de especificaciones modernas y eficiencia energética—, mientras que 17.1 millones de m² pertenecen a clase B, usualmente de menor altura y antigüedad.
A pesar del tamaño del mercado, la disponibilidad total apenas asciende a 662,000 m², equivalente al 1.8% del inventario total, lo que refleja una ocupación prácticamente plena. Esta restricción de oferta ha detonado una nueva ola de construcción, con 1.6 millones de m² en desarrollo distribuidos en 73 proyectos clase A y B.
De acuerdo con analistas del sector, la reconfiguración de las cadenas de suministro y el auge del nearshoring han contribuido al repunte de la demanda en la capital, especialmente de empresas que buscan almacenes de última milla y centros de distribución más cercanos al consumidor final.
“El mercado industrial de la CDMX se ha convertido en un punto estratégico para la logística nacional. La combinación de baja vacancia, alto dinamismo y ubicación privilegiada explica por qué los precios continúan al alza”, indicó Solili en su reporte trimestral.
Aunque los precios récord representan una buena noticia para los inversionistas, también suponen un reto para las empresas que buscan expandirse o establecer operaciones en la capital, ya que los costos logísticos y de renta se elevan, generando presión sobre la rentabilidad.
Sin embargo, los especialistas coinciden en que el apetito inversionista se mantiene firme, y la demanda de espacios premium seguirá creciendo en los próximos meses, especialmente en corredores con mejor conectividad y disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos.