Por primera vez en la última década, la vivienda usada avanzó más rápido que la nueva en México. Durante tres trimestres consecutivos de 2025, los inmuebles existentes registraron una apreciación anual superior a la de los desarrollos recién construidos, marcando un punto de inflexión para el sector. Datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) indican un incremento de 8.7% para la vivienda usada frente a un 8.4% para la vivienda nueva en el último trimestre, una diferencia pequeña en apariencia, pero significativa por lo que representa.

Este comportamiento no implica que la vivienda usada sea más cara; metro cuadrado contra metro cuadrado sigue siendo más accesible. Lo que revela es un reajuste profundo en las preferencias de los hogares, la disponibilidad de tierra en las ciudades y la dinámica económica del país.

Un cambio largamente anunciado

“Es un fenómeno que ya lleva varios años desarrollándose”, explica Juan Carlos Hartasanchez, gerente de País y Director Global de Asuntos Corporativos de TuHabi. Lo que hace distinto al 2025 es la aceleración de esta tendencia y su consolidación como comportamiento dominante del mercado.

Tres factores explican el fenómeno:

1. Un giro en las preferencias del comprador.
Las familias mexicanas valoran cada vez más la ubicación sobre el metraje. Estar cerca del transporte público, centros de trabajo, escuelas y servicios se ha vuelto una prioridad absoluta. Y esas ubicaciones privilegiadas están en zonas consolidadas, donde la mayor parte de la oferta disponible es vivienda usada. Esta tendencia, añade Hartasanchez, no es exclusiva de México: ocurre también en ciudades de Estados Unidos, Europa y Latinoamérica.

2. Escasez de suelo y barreras para la vivienda nueva.
En las zonas centrales de las grandes ciudades prácticamente ya no existe tierra disponible a precios razonables. Los desarrolladores se ven empujados hacia periferias con menor demanda y con restricciones ambientales y políticas crecientes. La ecuación es clara: hay poca vivienda nueva donde más se necesita.

3. Una lógica económica más prudente.
Aunque la vivienda usada se aprecia más rápido, sigue siendo más accesible en términos absolutos. En un entorno donde las familias actúan con cautela, optar por una vivienda usada bien ubicada reduce costos sin sacrificar calidad de vida.

El perfil del comprador: familias que buscan cercanía y jóvenes que buscan su primer hogar

El segmento donde más se nota la tendencia es en la vivienda social —propiedades cercanas al millón de pesos— donde la mayoría de compradores busca habitar, no invertir. Las familias se mudan para tener más espacio, mejorar su calidad de vida o estar cerca del trabajo. “La gente ya no está queriendo desplazarse dos, tres horas para llegar a su trabajo”, subraya Hartasanchez.

Los jóvenes también están impulsando el mercado: la vivienda usada les ofrece mejores ubicaciones, precios más accesibles y una mayor variedad de opciones.

Más transacciones, más dinamismo

Las cifras de actividad confirman lo que ocurre sobre el terreno. Según el último reporte de la SHF, 64% de las viviendas adquiridas con crédito fueron usadas, frente a 36% nuevas.

El Infonavit también registró un hito histórico: por primera vez otorgó más créditos para vivienda existente que para vivienda nueva, rompiendo una tendencia que se mantuvo durante décadas gracias a convenios del instituto con desarrolladores.

Para Hartasanchez, el auge de este mercado representa “una oportunidad enorme” para que el gobierno mejore su regulación. Actualmente, la vivienda usada opera en un entorno opaco, con informalidad, falta de información sobre precios reales y baja liquidez: apenas 11% de las propiedades en México tiene hipoteca.

Retos persistentes: certeza, conservación y enganche

El mercado de vivienda usada enfrenta desafíos importantes. Roberto Ordorica, CEO de Alignmex Capital, señala que la falta de certeza sobre lo que se compra es una de las principales barreras. Mientras que en vivienda nueva muchas veces se adquieren “promesas” que pueden derivar en vicios ocultos y retrasos, la vivienda usada tiene un espectro más amplio: propiedades bien conservadas y otras con décadas de uso que requieren mayor inversión.

Ordorica enfatiza que el verdadero obstáculo no son las hipotecas —“las hipotecas sobran”— sino el enganche. Reunir el 15 o 20% del valor de la propiedad sigue siendo el mayor reto para las familias mexicanas.

Lo que viene en 2026

Las proyecciones apuntan a que la vivienda usada seguirá ganando terreno. Las tendencias que impulsan su crecimiento —preferencias de ubicación, escasez de suelo y prudencia económica— no cambiarán en el corto plazo.

Aunque el gobierno planea construir 1.8 millones de viviendas durante el sexenio, estas se enfocarán en segmentos de muy bajos ingresos (alrededor de 600,000 pesos), por lo que su impacto en los precios promedio será limitado. Además, con una inflación más controlada, desaparecerá la presión que antes obligaba a los desarrolladores a elevar precios constantemente.

“La vivienda usada seguirá fortaleciendo su papel como alternativa relevante para las familias mexicanas”, concluye Hartasanchez, aun si implica sacrificar novedad o espacio para ganar cercanía, conectividad y calidad de vida.