El mercado industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana (ZMVM) alcanzó un nuevo récord al cierre del tercer trimestre de 2025 (3T2025), consolidándose como uno de los polos logísticos más dinámicos de América Latina. De acuerdo con el informe Marketview Industrial de CBRE, la región registró una absorción bruta acumulada de 1.4 millones de metros cuadrados (m²), la cifra más alta en los últimos cinco años y un crecimiento del 7% anual.
Este desempeño fue impulsado por un fuerte nivel de pre-arrendamientos, renovaciones y expansión de corredores industriales estratégicos, especialmente el CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), que sigue siendo el corazón de la actividad logística en la región.
“El comportamiento del mercado fue motivado principalmente por los pre-arrendamientos y renovaciones, que representaron el 40% y 39% de la actividad, respectivamente”, explicó Francisco Muñoz, vicepresidente de Industrial y Logística en CBRE México.
Demanda récord y solidez estructural
El dinamismo del mercado industrial capitalino se reflejó también en la demanda neta, que alcanzó 481 mil m², equivalente a un incremento interanual del 118%. Según CBRE, esta expansión es señal de la madurez del mercado y de la recuperación sostenida del sector logístico, impulsado por el comercio electrónico, la distribución de última milla y la relocalización de operaciones.
Durante el 3T2025, se incorporaron 106,290 m² de nueva oferta, lo que elevó el inventario clase A a 12.09 millones de m², un aumento del 10.1% anual. El corredor CTT concentró el 72% de esta superficie, seguido por Zumpango–AIFA y Vallejo–Azcapotzalco, zonas que han ganado relevancia por su conectividad con el nuevo Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).
Asimismo, 427,361 m² iniciaron construcción en el trimestre, elevando el pipeline total a 766,760 m², un 77% más que el trimestre anterior. Destaca que más de la mitad (55%) de los proyectos están pre-arrendados, lo que demuestra la confianza de los inversionistas en el mercado industrial del Valle de México.
El precio promedio de salida del pipeline en construcción se ubicó en 10.13 dólares por m² mensual, con un rango que va de 8.00 a 13.50 dólares, dependiendo del corredor y del tipo de desarrollo.
Vacancia controlada y liderazgo del corredor CTT
Pese al incremento en la oferta, la tasa de vacancia solo mostró un ligero aumento de 0.52 puntos porcentuales, cerrando en 2.0%, equivalente a 245 mil m² disponibles. De este total, el CTT concentró el 55% de la superficie vacante, seguido por Zumpango–AIFA (19%) y Tlalnepantla (10%).
En términos de actividad comercial, el CTT mantuvo su liderazgo con el 53% de los metros cuadrados arrendados, mientras que Zumpango–AIFA aportó 34% y se consolidó como el nuevo motor de crecimiento industrial de la región, impulsado por su proximidad al AIFA y su disponibilidad de grandes extensiones de tierra industrializable.
Inversión extranjera fortalece el dinamismo
La Secretaría de Economía reportó que la CDMX captó el 56% de la Inversión Extranjera Directa (IED) nacional durante el primer semestre de 2025, un crecimiento del 36% anual, lo que refleja la confianza del capital internacional en el potencial logístico y manufacturero de la metrópoli.
Estados Unidos se mantuvo como el principal país inversionista, con 43% del total, seguido por España (17%), que incrementó su participación como socio estratégico en desarrollos industriales y comerciales.
El sector logístico dominó la actividad industrial, representando el 98% de la superficie comercializada. Por nacionalidad, empresas mexicanas encabezaron la absorción con 39%, seguidas por estadounidenses (37%), coreanas (9%), francesas (7%), suecas (4%), japonesas (2%) y argentinas (1%).
Perspectivas de cierre 2025
CBRE prevé que al cierre de 2025 el inventario industrial clase A de la ZMVM alcanzará los 12.36 millones de m², impulsado por nuevos proyectos y la demanda sostenida de los sectores logístico y de manufactura ligera.
Los analistas destacan que la proximidad con los principales centros de consumo, el robusto mercado laboral y la infraestructura multimodal consolidan a la ZMVM como el epicentro industrial más competitivo del país.
“Estamos viendo un mercado que no solo crece, sino que madura. La solidez de la CDMX y su zona metropolitana permite anticipar una expansión ordenada, basada en la planeación y la innovación logística”, concluyó Muñoz.
Con cifras históricas y un entorno de inversión sólido, el mercado industrial de la Ciudad de México se posiciona como uno de los más atractivos de América Latina, demostrando que la capital sigue siendo un punto estratégico para las cadenas de suministro globales.