Monterrey hizo historia en el sector inmobiliario industrial al convertirse, por primera vez, en el mercado más grande del país, al alcanzar un inventario total de 20.4 millones de metros cuadrados (m²) al cierre de septiembre de 2025.
De acuerdo con la plataforma Solili, esta cifra coloca a la capital de Nuevo León por encima de la Ciudad de México, que durante décadas encabezó el ranking nacional por su tamaño y dinamismo logístico.
El crecimiento industrial de Monterrey refleja un proceso sostenido de expansión territorial y atracción de inversiones, en gran parte impulsado por la ola del nearshoring y por la llegada de empresas nacionales y extranjeras que buscan instalarse cerca de la frontera norte y de los principales corredores de exportación.
“El incremento en el inventario es resultado del alto dinamismo en inversiones de infraestructura industrial que Monterrey ha tenido en los últimos años. Su zona metropolitana cuenta con amplias reservas territoriales, lo cual ha permitido su continua expansión”, destacó Solili en su más reciente reporte trimestral.
Expansión récord: 2.1 millones de m² nuevos en un año
Durante los últimos doce meses, Monterrey sumó 2.1 millones de m² al inventario industrial, gracias a la entrega de nuevos desarrollos que culminaron su construcción. Este ritmo de crecimiento confirma la capacidad de la región para absorber la demanda de espacios logísticos, manufactureros y de alta tecnología.
En términos nacionales, el mercado inmobiliario industrial de México cerró septiembre con 109 millones de m² en inventario, equivalente a un crecimiento anual del 5%. Los mayores aumentos durante el tercer trimestre de 2025 se registraron precisamente en Monterrey, con más de 600,000 m² de nueva oferta, seguida por la Ciudad de México y Saltillo, con más de 200,000 m² cada una.
El estudio también subraya que Monterrey y la capital del país concentran el 50% de toda la superficie industrial en construcción, lo que confirma su papel protagónico en el desarrollo del sector logístico nacional.
Construcción y absorción: señales mixtas en la actividad
Al cierre del tercer trimestre de 2025, la actividad de construcción industrial en el país alcanzó 4.8 millones de m² en desarrollo, cifra 1.5 millones menor respecto al mismo periodo del año anterior.
Durante este lapso se iniciaron 52 nuevos proyectos industriales, que en conjunto suman 1.2 millones de m², de los cuales Monterrey aportó 175,000 m² y la Ciudad de México casi 400,000 m².
La absorción bruta nacional (es decir, el total de espacios industriales arrendados) alcanzó 1.4 millones de m² durante el tercer trimestre, ligeramente superior al trimestre anterior pero inferior a los niveles de 2024.
Los mercados de CDMX y Monterrey se mantuvieron como los más activos, con volúmenes de arrendamiento cercanos a los 300,000 m² cada uno, lo que refleja la sólida demanda corporativa en ambas zonas.
Un mercado amplio, pero con señales de desaceleración
Pese a los récords alcanzados, Solili advierte que la construcción industrial en Monterrey comienza a desacelerarse ante una estabilización en la demanda y un incremento en la tasa de vacancia, fenómeno que suele acompañar los periodos de expansión acelerada.
Actualmente, el mercado regiomontano cuenta con una oferta disponible superior a 1.1 millones de m², lo que representa un nivel saludable pero que exige ajustes en los ritmos de desarrollo y comercialización.
Analistas del sector consideran que esta fase de desaceleración no implica un retroceso, sino un reacomodo natural luego de varios años de crecimiento histórico.
“Monterrey está entrando en una etapa de consolidación. Su infraestructura, ubicación estratégica y conectividad la seguirán posicionando como el principal polo industrial del país, pero los desarrolladores deberán ajustar su velocidad de construcción y diversificar sus productos para mantener el equilibrio del mercado”, apuntan especialistas del sector.
La capital industrial de México
El liderazgo de Monterrey como nuevo epicentro del desarrollo industrial mexicano se explica también por factores estructurales: su cercanía con Estados Unidos, su red carretera e intermodal de primer nivel, la presencia de parques industriales de clase mundial y la participación de inversionistas institucionales con visión de largo plazo.
Estos elementos, sumados a la alta demanda del sector automotriz, electrónico y logístico, consolidan a Nuevo León como un referente continental en infraestructura industrial.
Mientras la Ciudad de México mantiene su relevancia como centro logístico y de distribución, Monterrey se proyecta como el corazón manufacturero del nearshoring, donde confluyen capital, tecnología y talento.
El reto hacia adelante será mantener la competitividad sin sobreofertar el mercado, garantizando infraestructura sostenible y costos operativos que sigan atrayendo inversión extranjera directa.