México atraviesa una de las etapas más complejas en materia de producción de vivienda en más de una década. La construcción de casas nuevas se mantiene en niveles históricamente bajos, con apenas el 40% de la edificación registrada en 2015, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).
Durante 2025, el país edificó 84,327 viviendas, una cifra que contrasta con las 208,387 unidades construidas hace diez años. Este desplome de 60% refleja un ciclo de contracción prolongado que comenzó en 2016 y que se profundizó durante la pandemia, cuando el sector habitacional enfrentó un freno generalizado por la falta de crédito, el alza en costos de materiales y la incertidumbre económica.
A pesar de este panorama, hay señales que apuntan hacia una incipiente recuperación. El RUV reporta que 138,926 viviendas fueron registradas para desarrollarse en 2025, un aumento del 13% respecto al año previo y el volumen más alto desde 2021, cuando se inscribieron más de 212,000 unidades. Estos registros no se traducen aún en construcción inmediata, pero sí reflejan que los desarrolladores comienzan a planear nuevos proyectos tras varios años de estancamiento.
De acuerdo con Karim Oviedo, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), la caída en la producción ha modificado la composición del mercado, dando mayor peso a la vivienda usada. “El año pasado, el 62.8% de las transacciones hipotecarias correspondió a vivienda usada, frente al 37.2% de inmuebles nuevos”, explicó durante la presentación del LIV Congreso Internacional Inmobiliario, que se celebrará en Chihuahua del 21 al 24 de octubre.
Una caída generalizada
El descenso en la construcción se observa en todo el país. En 2025, todas las entidades federativas registraron caídas de entre 37% y 96% respecto a 2015. Los casos más severos son los de Tlaxcala, que pasó de construir 6,333 viviendas en 2015 a solo 348 en 2025 (una reducción de 94.5%), Guerrero, con una baja de 96.5%, y Tabasco, con 91.6% menos. Incluso estados con fuerte dinámica inmobiliaria, como Nuevo León, Jalisco y Querétaro, reportan descensos superiores al 65%.
La tendencia refleja un cambio estructural: menos proyectos masivos de vivienda social y mayor concentración en desarrollos de valor medio y alto.
Cambios en el tipo de vivienda
En 2015, los segmentos de interés social —popular y económico— representaban más del 75% de la producción nacional. Diez años después, apenas suman 25%, mientras que las viviendas tradicional y media concentran casi tres cuartas partes de la oferta.
El RUV detalla que la vivienda media pasó de representar 6.49% de la producción en 2015 a 23.21% en 2025, mientras que la tradicional creció de 17.35% a 49.79%. Este cambio evidencia un desplazamiento hacia desarrollos de mayor valor y complejidad, impulsados por la demanda de segmentos de ingreso medio-alto, pero también por el encarecimiento de los costos de suelo, materiales y trámites.
“Hoy, construir vivienda económica es casi inviable en muchas zonas urbanas”, advierte Oviedo. “Las tasas de interés elevadas y el costo de construcción hacen muy difícil que los desarrolladores logren rentabilidad en el segmento social”.
Menos horizontal, más vertical
El perfil urbanístico también ha evolucionado. En 2015, 74% de las viviendas eran desarrollos horizontales, frente al 26% verticales. En 2025, los proyectos en altura aumentan a 28%, lo que muestra una tendencia moderada hacia la densificación en zonas céntricas y la búsqueda de mayor aprovechamiento del suelo.
Perspectivas y desafíos
Aunque la producción física de viviendas se mantiene cercana a las 80,000 unidades anuales, los registros de obra nueva por encima de 138,000 unidades sugieren un cambio de ciclo. Si los proyectos inscritos logran consolidarse, el sector podría comenzar a recuperarse gradualmente a partir de 2026.
Sin embargo, los retos siguen siendo considerables. El acceso al financiamiento, la falta de suelo asequible y los costos regulatorios continúan limitando la expansión del mercado, especialmente en el segmento de interés social.
La recuperación del sector vivienda será clave para el desarrollo económico del país, pues la construcción genera empleos, impulsa la cadena de valor industrial y contribuye a la cohesión urbana. Pero para ello, advierten los expertos, será necesario un entorno de mayor estabilidad y políticas públicas que incentiven la producción de vivienda accesible.
Mientras tanto, México sigue edificando menos, pero soñando con más: un mercado que busca resurgir entre la crisis y las nuevas oportunidades de desarrollo urbano.