El anuncio e implementación del Bando 1 en la Ciudad de México ha encendido un intenso debate entre autoridades y sector inmobiliario. La medida, presentada por la jefa de Gobierno Clara Brugada, busca frenar la gentrificación y ampliar la oferta de vivienda social en la capital. Sin embargo, la iniciativa privada, a través de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), ha advertido que algunas de las disposiciones pueden generar efectos adversos en el mercado, limitando la inversión y la construcción de nuevos proyectos.
De acuerdo con María José Fernández, directora general de la ADI, el verdadero problema detrás de la crisis habitacional en la capital no está únicamente en el precio de las rentas, sino en la caída sostenida de la construcción en los últimos años. “El Bando 1 es un punto de partida, pero algunas propuestas podrían generar efectos no deseados, como el freno a la inversión o el fortalecimiento de la informalidad inmobiliaria”, apuntó.
Uno de los puntos más controvertidos es la posibilidad de aplicar controles a la renta, lo que a juicio del sector privado puede desincentivar la construcción de vivienda formal. A ello se suma la preocupación de que los incentivos se concentren únicamente en las alcaldías centrales, dejando fuera a zonas con potencial de desarrollo en el resto de la ciudad.
El antecedente inmediato que revive la discusión es el Bando 2, implementado durante la gestión de Andrés Manuel López Obrador como jefe de Gobierno. Para empresarios como Leopoldo Hirschhorn Cymerman, presidente de Canadevi Valle de México, los resultados de aquella política fueron negativos para la construcción: “En los años del Bando 2 construíamos alrededor de 20,000 viviendas anuales; hoy, apenas alcanzamos las 3,500. La demanda sigue creciendo: tan solo en 2024 hubo 25,000 matrimonios y 70,000 egresados universitarios, ¿cuánta vivienda vamos a necesitar en el futuro?”, cuestionó.
En contraste, Alejandro Encinas Rodríguez, secretario de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, defendió que el Bando 2 sí funcionó, pues permitió repoblar zonas centrales y frenar la expansión urbana hacia áreas de conservación. Según el funcionario, durante el sexenio de López Obrador se construyeron más de 130,000 viviendas en la capital, “la cifra más alta registrada en este siglo”. Encinas también adelantó que las normas derivadas del nuevo Bando 1 tendrán carácter general para toda la ciudad e incluirán la Norma 26, clave para la vivienda social.
Por su parte, Carlos Mackinlay Grohmann, director general de Servicios Metropolitanos (Servimet), señaló que el Bando 1 representa una oportunidad para combatir no solo la gentrificación sino también las malas prácticas del sector inmobiliario. Recordó que en 2005 la Norma 26 sufrió irregularidades que facilitaron la especulación, pero actualmente se encuentra reforzada con precios tope, créditos de apoyo y mayor vigilancia.
Según Mackinlay, entre 2018 y julio de 2025, Servimet ha impulsado 265 proyectos bajo la Norma 26, equivalentes a 21,800 viviendas, de las cuales más de 19,000 ya han sido aprobadas. Sin embargo, reconoció que este esquema se concentra principalmente en alcaldías centrales como Miguel Hidalgo y Benito Juárez, dejando fuera a zonas periféricas como Milpa Alta, Iztapalapa o Xochimilco, donde también existe una fuerte demanda.
En medio de esta disputa, el Bando 1 se coloca como un parteaguas en la política de vivienda de la Ciudad de México. Mientras el gobierno capitalino lo presenta como una medida para garantizar acceso a vivienda digna y detener la expulsión de habitantes hacia periferias cada vez más lejanas, los desarrolladores inmobiliarios advierten que la estrategia podría entorpecer la inversión y reducir la oferta, agravando en lugar de resolver el problema.
La discusión no solo refleja visiones encontradas sobre el rumbo del desarrollo urbano, sino también el desafío de conciliar interés social, sustentabilidad y rentabilidad en un mercado tan complejo como el inmobiliario de la CDMX. El desenlace dependerá de la forma en que se diseñen e implementen las reglas definitivas, así como de la capacidad de generar consensos entre gobierno y sector privado.