En un hito que marca el avance de la crisis de asequibilidad habitacional en México, el país ha cerrado definitivamente un capítulo: ya no existe ninguna entidad federativa donde el precio promedio de la vivienda sea menor a un millón de pesos. Así lo revelan los datos más recientes de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) correspondientes al primer trimestre de 2025.
La última entidad que se mantenía por debajo de ese umbral era Durango, con un valor promedio de vivienda de 990,994 pesos al cierre de 2024. Sin embargo, en apenas tres meses ese precio se elevó a 1 millón 65,371 pesos, rompiendo una barrera simbólica pero significativa para el mercado inmobiliario del país.
Aumento generalizado y brecha con los ingresos
El incremento no es aislado. Todas las entidades federativas presentan ahora un precio promedio de vivienda superior al millón de pesos, reflejando una tendencia nacional al alza, impulsada por múltiples factores estructurales.
Para Leonardo González, director general en México de la plataforma de análisis Algorym, la escalada en los precios responde a una oferta limitada frente a una demanda creciente, situación que acentúa la distancia entre los salarios y los costos de los inmuebles.
“Los precios de la vivienda han mostrado una tendencia al alza de manera sostenida, aumentando la brecha entre los precios de los inmuebles residenciales y el salario”, aseguró.
Por su parte, Adrián Hidalgo, director Comercial de 4S Real Estate, señala que el incremento en los precios se acentúa por la falta de disponibilidad de suelo urbanizable, el crecimiento de las manchas urbanas y el encarecimiento de materiales de construcción.
“Ante el crecimiento de las manchas urbanas, los valores de la tierra empiezan a subir… y se siguen manteniendo restricciones de uso de suelo. Los costos de construcción y entornos financieros exigentes hacen que el desarrollo privado tenga que empezar a subir los precios”, explicó Hidalgo.
Estados con precios más bajos… pero ya por encima del millón
Aunque ya ningún estado tiene un precio promedio menor al millón de pesos, hay entidades que todavía se mantienen en la parte baja de la tabla:
- Durango: 1,065,371 pesos
- Tamaulipas: 1,068,190 pesos
- Tlaxcala: 1,181,536 pesos
- Zacatecas: 1,186,806 pesos
- Veracruz: 1,323,751 pesos
El promedio nacional se ubicó en 1 millón 859,043 pesos, con un crecimiento interanual de 8.2% al primer trimestre del año.
Reconfiguración del mercado y nuevas alternativas
Desde la perspectiva de los desarrolladores, el entorno actual ha obligado a privilegiar proyectos de mayor valor, aunque de menor volumen de ventas, dejando de lado la construcción de vivienda asequible.
“El entorno actual no ha sido propicio para impulsar vivienda de bajo costo bien ubicada”, comentó Hidalgo. “Y no necesariamente porque hacer vivienda más cara sea más rentable. Hay empresas como Vinte o Ruba que operan en rangos por debajo de los 2 millones de pesos y son altamente rentables. Pero el ecosistema para replicar estos modelos es cada vez más limitado”.
Esta situación ha dado paso al crecimiento de modelos habitacionales alternativos, como el arrendamiento, el co-living y las viviendas compartidas, que permiten a los usuarios reducir costos sin comprometerse con pagos a largo plazo. Leonardo González explicó que esta tendencia no es exclusiva de México, sino parte de una crisis global de asequibilidad, que impacta sobre todo a los sectores de ingreso medio y bajo.
¿Qué esperar hacia adelante?
Tanto Hidalgo como González coinciden en que la tendencia alcista continuará al menos en el corto plazo. Aunque se vislumbra un posible ciclo de reducción de tasas hipotecarias, ello no se traducirá inmediatamente en una baja de precios, ya que los problemas estructurales persisten.
Sin embargo, los especialistas no descartan señales positivas. Hidalgo anticipa que, si comienzan a incorporarse al mercado nuevos desarrollos dirigidos a los segmentos bajos de la pirámide poblacional, podría lograrse una mejor distribución de la oferta, aunque sin implicar necesariamente una reducción de precios.
“Seguramente seguiremos viendo que el promedio se sigue moviendo hacia el alza. Sin embargo, hay buenas iniciativas tanto públicas como privadas que pueden ayudar en un mediano plazo a que podamos empezar a ver vivienda asequible”, concluyó Hidalgo.
En resumen, México ha dejado atrás la era de la vivienda por debajo del millón de pesos. El desafío ahora será construir nuevas soluciones que hagan frente al déficit de vivienda digna, asequible y bien ubicada, en un contexto de creciente presión demográfica y financiera.