El anuncio del Bando 1 por parte del gobierno de la Ciudad de México, que plantea limitar los aumentos en las rentas de vivienda para contener la inflación habitacional, ha desatado un debate profundo entre especialistas, desarrolladores y analistas económicos. Uno de los posicionamientos más relevantes provino del área de análisis económico de Banamex, que, en un informe reciente, alertó sobre los riesgos de repetir errores del pasado si se aplican controles sin una estrategia integral y bien diseñada.
La intención del gobierno capitalino de proteger a los inquilinos frente al alza de los precios es, según Banamex, “loable en principio”, pero podría traducirse en consecuencias no deseadas si se imita un modelo de regulación que ya fracasó en la historia reciente del país.
Las lecciones del congelamiento de rentas (1942–2001)
En su análisis, Banamex hace un repaso histórico de lo ocurrido entre 1942 y 2001, cuando en la capital mexicana se impuso un esquema prolongado de congelamiento de rentas. Lo que comenzó como una medida temporal frente a los efectos de la Segunda Guerra Mundial terminó prolongándose durante casi seis décadas, con efectos devastadores: deterioro del parque habitacional, abandono de zonas céntricas, y una drástica caída en la inversión inmobiliaria.
Según los datos del informe, hacia la década de 1990 aún existían contratos con rentas mensuales tan bajas como 0.40 a 10 pesos, en contextos donde los costos de mantenimiento e impuestos crecían a tasas de doble dígito. Esta disparidad creó un incentivo claro para la desinversión, con consecuencias como el vaciamiento y deterioro de barrios como el Centro Histórico, Cuauhtémoc y Santa María la Ribera.
Durante ese periodo, la oferta de vivienda en renta cayó alrededor de 20% entre 1950 y el 2000, al volverse económicamente inviable mantener propiedades en arrendamiento.
Riesgos actuales del Bando 1
Aunque el nuevo Bando 1 no impone un congelamiento absoluto como en el pasado —sino que vincula los aumentos de renta a la inflación—, Banamex advierte que persisten riesgos importantes si no se diseñan mecanismos claros, flexibles y con visión de largo plazo.
Entre los puntos críticos destacados en el análisis técnico se encuentran:
- Desinversión privada: En 2004, el 85% del financiamiento para construir vivienda en la CDMX provino del sector privado. Si los márgenes de rentabilidad se reducen demasiado, los capitales podrían emigrar hacia otros mercados más rentables y seguros.
- Distorsiones fiscales y contractuales: Esquemas mal diseñados tienden a fomentar la informalidad, al incentivar contratos no registrados, acuerdos verbales y evasión fiscal, lo que repercute negativamente en la recaudación y en la protección legal de los inquilinos.
- Movilidad urbana restringida: Al proteger rentas antiguas y establecer condiciones rígidas, se crea un incentivo para no cambiar de vivienda, incluso si la situación económica o familiar del arrendatario lo amerita. Esto limita la movilidad laboral y habitacional, y reduce la dinámica del mercado.
- Gentrificación desplazada: Si ciertas zonas reguladas dejan de ser atractivas para el desarrollo habitacional, el capital inmobiliario podría desplazarse a áreas periféricas, generando procesos de gentrificación en otras colonias menos reguladas, lo que a su vez podría crear nuevas desigualdades urbanas.
Una advertencia técnica, no ideológica
El documento de Banamex no niega la necesidad de proteger a los sectores vulnerables, pero advierte que los controles de precios no pueden ser el único camino. En su lugar, propone una serie de medidas complementarias que permitirían lograr un equilibrio entre la justicia social y la sostenibilidad económica:
- Incentivos fiscales al mantenimiento de viviendas en renta, con el objetivo de evitar el deterioro de los inmuebles sin imponer cargas excesivas a los propietarios.
- Subsidios directos a inquilinos de bajos ingresos, en lugar de controles rígidos de precio, lo cual permite ayudar de manera focalizada a quienes más lo necesitan, sin distorsionar el mercado.
- Monitoreo permanente del impacto económico y urbano, con plazos definidos para evaluar la efectividad de las políticas implementadas y ajustar su diseño en tiempo real.
El reto: diseñar una política pública moderna y eficaz
Si bien Clara Brugada, jefa de Gobierno de la CDMX, ha asegurado que el Bando 1 se construirá por etapas y de forma participativa, el análisis de Banamex remarca que el reto no es frenar la subida de rentas per se, sino hacerlo sin sacrificar la calidad del parque habitacional, la inversión privada y el desarrollo urbano equilibrado.
El documento cierra con una advertencia contundente: si no se aprende de los errores del pasado y se repiten fórmulas que ya fracasaron, la Ciudad de México podría enfrentar una nueva ola de abandono urbano, informalidad y desigualdad habitacional.
En momentos donde la vivienda es uno de los temas centrales de la agenda pública, Banamex plantea un llamado a la prudencia técnica y la visión de largo plazo, en lugar de respuestas rápidas que comprometan el futuro de millones de capitalinos.