La imposición de aranceles por parte del gobierno de Estados Unidos ha generado una desaceleración significativa en la ocupación de naves industriales en México durante la primera mitad del 2025. Sin embargo, expertos del sector aseguran que el panorama no es del todo negativo, ya que se espera una recuperación paulatina en los últimos meses del año, impulsada principalmente por el proceso de nearshoring y la evolución de los mercados regionales.
Según datos presentados por la firma de análisis inmobiliario Datoz, en el segundo trimestre de 2025 se ocuparon 7.5 millones de pies cuadrados de espacios industriales a nivel nacional, una cifra que, si bien es similar a la registrada entre enero y marzo, representa una caída de casi el 50% en comparación con el último trimestre de 2024, cuando la actividad del sector alcanzó su punto más alto.
El mismo informe detalla que en ese periodo ingresaron al inventario nacional 2.5 millones de pies cuadrados nuevos de espacios industriales. Sin embargo, al considerar también las desocupaciones, el país cerró el trimestre con un total de 7 millones de pies cuadrados disponibles, lo que evidencia un aumento en la oferta no absorbida por el mercado.
Pablo Quezada, director general de Datoz, señaló que esta desaceleración debe entenderse como un ajuste natural tras varios años de crecimiento acelerado. “Estamos viviendo un reacomodo frente a un entorno económico y político internacional complejo. Los desarrolladores están adaptando sus estrategias ante una sobreoferta relativa de espacios industriales, especialmente en ciertos mercados”, explicó.
Quezada también apuntó que si bien la amenaza de los aranceles estadounidenses sigue latente y ha provocado una pausa en algunos proyectos, muchos inversionistas ya no reaccionan con la misma incertidumbre de años anteriores. “Se han retomado varios desarrollos que estaban detenidos, lo que demuestra que existe confianza a mediano plazo en el mercado mexicano”, destacó.
Nearshoring sigue siendo motor del sector
A pesar del freno en la ocupación, los especialistas de Datoz descartan que esto signifique el final del auge del nearshoring en México. Por el contrario, consideran que esta tendencia de relocalización de cadenas productivas seguirá marcando el rumbo del sector industrial en los próximos años.
Quezada enfatizó que la política proteccionista de Estados Unidos está enviando una señal clara: se busca reducir la dependencia de las importaciones provenientes de China, lo cual beneficia a México como socio estratégico por su cercanía geográfica, tratados comerciales y capacidad manufacturera. “Lo que estamos viendo es el inicio de una consolidación regional, con México como eje de una nueva cadena de suministro en América”, afirmó.
Como ejemplo del dinamismo regional, Quezada citó el caso del noreste del país, donde se ubican mercados como Monterrey, Matamoros, Saltillo y Reynosa. Esta zona concentra actualmente el 30% del inventario industrial nacional y registró un crecimiento en la ocupación, al pasar de 2.3 millones a 3 millones de pies cuadrados entre el primer y segundo trimestre del año.
“No vamos a alcanzar los niveles extraordinarios de ocupación que vimos en los últimos tres años, pero sí es posible cerrar el 2025 con cifras sólidas, siempre y cuando factores externos como las elecciones en Estados Unidos o la evolución de la guerra comercial no generen mayor incertidumbre”, advirtió el director general de Datoz.
Recuperación será desigual
Por su parte, Silvia Gómez, líder de investigación de Datoz, advirtió que la recuperación del sector industrial no se dará de manera uniforme en todo el país. Algunas regiones tendrán un desempeño más ágil, en función de su conectividad, oferta de servicios, mano de obra y facilidades para el desarrollo de infraestructura.
Entre los mercados que podrían destacar en esta nueva etapa se encuentran Monterrey, Tijuana, Guadalajara y Querétaro, gracias a su madurez y a la presencia consolidada de clústeres industriales. En contraste, otros polos emergentes aún necesitan fortalecer su infraestructura y marcos regulatorios para atraer inversiones a gran escala.
Gómez también destacó que este periodo de aparente pausa podría ser una ventana de oportunidad para inversionistas que buscan adquirir tierras industriales a precios atractivos. “Este es un buen momento para crear reservas estratégicas de suelo en mercados secundarios, que aún tienen precios competitivos y un gran potencial de desarrollo a futuro”, señaló.
La especialista concluyó que los desarrolladores estarán atentos a la evolución del ciclo económico y que, una vez superada la etapa de ajuste, el mercado industrial mexicano retomará su dinamismo. “La clave estará en planear con visión de largo plazo y prepararse para un nuevo ciclo de expansión basado en eficiencia, sostenibilidad y mayor integración regional”, apuntó.
Visión de largo plazo
En resumen, aunque el panorama actual presenta desafíos significativos derivados de la coyuntura internacional y los aranceles, el sector inmobiliario industrial en México mantiene fundamentos sólidos que lo posicionan como un eje estratégico para la economía nacional. El nearshoring, la transformación de cadenas de suministro y la creciente demanda logística impulsan una tendencia estructural que, a pesar de los altibajos coyunturales, sigue firme y con perspectivas positivas hacia el cierre del año.
La reconfiguración de los mercados, combinada con decisiones estratégicas por parte de desarrolladores e inversionistas, será clave para aprovechar las oportunidades emergentes y construir un ecosistema industrial más resiliente, competitivo y alineado con los nuevos retos del comercio global.